El Gobierno puso en marcha el nuevo esquema de financiamiento hipotecario con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, una medida que apunta a resolver uno de los principales problemas que enfrentan los bancos para ampliar las líneas UVA: el acceso a fondeo de largo plazo. La primera licitación fue por $200.000 millones, dentro de un programa que prevé colocar hasta $2 billones.
La expectativa del sector inmobiliario está puesta en cuánto de esos recursos llegará realmente a nuevos tomadores de crédito y cuánto permitirá recuperar el volumen de operaciones. El mecanismo contempla depósitos en pesos ajustables por UVA más una tasa fija, con dos alternativas para las entidades: un plazo de un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y otro de cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,5%.
Para los préstamos que reciban los clientes, la tasa tendrá un tope de UVA + 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, equivalente a poco más de u$s200.000. El destino estará limitado a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
Cuándo estarán disponibles los nuevos créditos hipotecarios UVAEl calendario será clave para determinar cuándo una familia podrá acceder efectivamente a estos préstamos. La primera licitación de $200.000 millones se realizó el lunes pasado y los bancos tendrán ahora 90 días corridos para destinarlos a nuevos créditos hipotecarios.
Esto significa que las primeras operaciones deberían aparecer durante los próximos meses y que, como máximo, los fondos de esta primera etapa deberán encontrar destino antes del 1° de diciembre.
Para Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, el nuevo mecanismo apunta directamente al problema de fondeo que condicionaba la expansión del crédito. Sostuvo: «Lo que va a permitir es que haya más fondos líquidos para poder ser prestados».
Sin embargo, el impacto no necesariamente será equivalente al monto total que el Gobierno coloque. El especialista advirtió que algunas entidades ya consiguieron recursos mediante obligaciones negociables u otras fuentes para financiar sus líneas hipotecarias. En esos casos, parte del dinero del FGS podría reemplazar esas fuentes en lugar de transformarse de manera inmediata en nuevos préstamos.
«Muchos bancos ya tomaron las obligaciones negociables para poder prestar en forma hipotecaria. Lo que van a hacer seguramente es cambiar un dinero por otro», explicó Chej Muse. Por eso, el efecto sobre el volumen de créditos será positivo, aunque no necesariamente por el total de los $2 billones.
Qué cambia para quienes buscan una viviendaEl punto central para los futuros tomadores es que el crédito seguirá siendo UVA. El capital continuará ajustado por la Unidad de Valor Adquisitivo y sobre ese saldo se aplicará una tasa de interés fija. En términos operativos, por lo tanto, no habrá una diferencia sustancial respecto de las líneas UVA que ya ofrecen los bancos.
La novedad estará principalmente en la mayor disponibilidad de fondos y en la posibilidad de que entidades que hoy tienen tasas superiores puedan ofrecer préstamos dentro del límite establecido por el programa.
Chej Muse puso como ejemplo a las entidades que ya ofrecen tasas de 7,5%, como BBVA o Banco Ciudad. Para esos clientes, el nuevo esquema sería prácticamente neutro desde el punto de vista del costo financiero. La diferencia podría aparecer en otros componentes del préstamo, como los seguros.
En cambio, existen bancos con tasas inferiores al máximo establecido por el programa. En esos casos, el FGS no necesariamente generará una reducción del costo para el cliente, sino una mayor oferta de alternativas. La competencia entre entidades será, por lo tanto, un factor relevante para determinar las condiciones finales.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, estimó que las cuotas podrían ubicarse en niveles similares o incluso algo inferiores a las de algunas líneas actuales.
Como referencia, tomó un préstamo del Banco Nación con una tasa del 7,02% de CFT TEA para una propiedad de u$s100.000, con una financiación del 75%.
En ese escenario, la cuota se ubica en torno a $735.600, un valor que resulta apenas superior o incluso similar al costo de los alquileres en CABA, que ya no logran superar el avance del proceso inflacionario.El dato permite dimensionar por qué el crédito puede recuperar atractivo entre quienes ya cuentan con ingresos y ahorro previo.
El perfil que podría beneficiarse con mayor rapidez es el de las familias que buscan su primera vivienda, en especial jóvenes con capacidad de ahorro e ingresos suficientes para superar las exigencias bancarias. Gómez Picasso ubicó el valor de las propiedades que podrían concentrar buena parte de estas operaciones entre u$s100.000 y u$s120.000.
Cuántas operaciones puede sumar el mercadoLa expectativa de los especialistas es que el nuevo fondeo permita sumar una cantidad relevante de operaciones, aunque el proceso será gradual. Gómez Picasso calculó que, si el programa resulta exitoso, podría generar cerca de 20.000 operaciones adicionales en todo el país.
Ese volumen tendría capacidad para compensar parte de la caída que muestra el mercado hipotecario frente al año pasado y, al mismo tiempo, sumar nuevas compraventas a un mercado inmobiliario que ya registra un nivel considerable de actividad.
El impacto también podría trasladarse al número de escrituras. Según la estimación de Reporte Inmobiliario, los fondos previstos permitirían generar entre 2.000 y 3.000 escrituras adicionales por mes a nivel nacional.
Pero el fondeo no resuelve todos los obstáculos. El ingreso familiar, el ahorro previo necesario para cubrir la parte del inmueble que el banco no financia y la relación entre cuota e ingreso continuarán como filtros importantes.
Qué puede pasar con los precios y la construcciónEl impacto sobre los valores de las propiedades aparece como otro de los interrogantes. Una expansión fuerte del crédito puede aumentar la demanda y, si la oferta no acompaña, generar presión sobre los precios.
Por ahora, los especialistas no esperan un salto. Gómez Picasso consideró que las cotizaciones se encuentran estables y que el nuevo programa no debería producir un movimiento significativo en el corto plazo. Si aparece alguna suba, podría concentrarse en las propiedades de menos de u$s150.000, justamente el segmento con mayor posibilidad de captar a los compradores de primera vivienda.
Chej Muse también anticipó una evolución moderada. Para los próximos meses espera una tendencia alcista, aunque con un incremento mínimo y sin un salto de precios.
La recuperación del crédito, además, no será inmediata: el dinero de la primera licitación deberá atravesar el proceso bancario antes de transformarse en operaciones concretas.
En materia de construcción, la expectativa es todavía más prudente. Gómez Picasso no considera que el programa vaya a generar por sí mismo una nueva ola de obras, aunque sí puede favorecer a desarrolladores que ya cuentan con unidades terminadas y necesitan encontrar compradores.
El Gobierno, en cambio, apunta a que el crédito hipotecario se combine con otras medidas de financiamiento para impulsar la actividad. La lógica oficial consiste en actuar sobre la oferta, con mayor acceso al financiamiento para desarrolladores, y sobre la demanda, mediante la ampliación de los préstamos para vivienda. /iProfesional
